抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审原告、二审上诉人）：曾某洪，住广东省。

被申诉人（一审被告、二审被上诉人）深圳市瑞某工贸有限公司。住所地：广东省深圳市。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：徐某亮，住广东省汕尾市。

一审被告：徐某峰，住广东省深圳市。

被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广东国药某药连锁企业有限公司深圳瑞某分店。住所地：广东省深圳市。

被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广东国药某药连锁企业有限公司。住所地广东省广州市。

一审被告：熊某华，住湖北省仙桃市。

申诉人曾某洪因与被申诉人深圳市瑞某工贸有限公司（下称瑞某公司）、徐某亮、徐某峰、广东国药某药连锁企业有限公司深圳瑞某分店（下称国药公司瑞某分店）、熊某华、广东国药某药连锁企业有限公司（下称国药公司）房屋侵权纠纷一案，不服深圳市中级人民法院(2011)深中法民五终字第645号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2012年10月10日作出粤检民抗字[2012]317号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2012年11月26日作出（2012）粤高法审监民抗字第551号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭审理了本案。

曾某洪于2010年1月20日向深圳市罗湖区人民法院起诉称：2009年6月3日，曾某洪通过拍卖方式，受让中国信达资产管理公司广州办事处（下称信达公司）持有的对广东南海国际船舶服务公司等3户债权资产包，合法取得瑞某大厦一层、二层的产权及该房产的收益权益。在曾某洪依法收回该房时，发现瑞某大厦一层南面8号铺面积120平方米，已由国药公司、国药公司瑞某分店自2007年7月1日用作经营场地使用至今。曾某洪调查得知：该商铺系由瑞某公司出租给徐某亮，由徐某亮转租给熊某华。上述出租人及使用人非法占有使用曾某洪房产，应作为共同侵权人承担侵权责任。请求判决：1、国药公司、国药公司瑞某分店立即拆除装饰、装修，腾空房屋；2、国药公司、国药公司瑞某分店共同支付曾某洪房屋占有使用费人民币10万元；3、诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、国药公司、国药公司瑞某分店、熊某华、瑞某公司、徐某亮、徐文锋共同支付曾某洪房屋占有使用费人民币1102800元；2、本案诉讼费由被告承担。

国药公司、国药公司瑞某分店、熊某华、徐某亮、徐文锋辩称：不同意曾某洪的诉讼请求。

瑞某公司未作答辩。

深圳市罗湖区人民法院一审查明：曾某洪是广东省云浮市云城区河口雄盛石材厂的负责人，该厂为个体工商户。1999年11月9日，广州市中级人民法院作出(1998)穗中法经执字第565号执行裁定：瑞某公司以用于担保的位于深圳市罗湖区沿河南路瑞某大厦裙楼一层（面积958.5平方米）、二层（面积823.4平方米）的所有权抵债给申请执行人交通银行广州分行。2004年6月7日，交通银行广州分行与信达公司签订了债权转让协议，约定交通银行广州分行将瑞某大厦裙楼一层、二层的房产权利转让给信达公司。2009年6月3日，云浮市云城区河口雄盛石材厂与信达公司签订了《债权转让合同》，该办事处再将上述债权转让给云浮市云城区河口雄盛石材厂，并于2009年6月20日在《羊城晚报》B12版刊登了《债权转让公告》。2009年10月30日，广州市中级人民法院作出(1998)穗中发经执字第565-1号执行裁定：变更云浮市云城区河口雄盛石材厂为本案债权的申请执行人，原(1998)穗中法经执字第565号执行裁定书执行申请人交通银行广州分行的权利义务由云浮市云城区河口雄盛石材厂继受。云浮市云城区河口雄盛石材厂由此取得深圳市罗湖区沿河南路瑞某大厦裙楼一层、二层的房产权利。

2007年6月13日，瑞某公司作为涉案房产的原权利人，与徐某亮签订了《房地产租赁合同》，约定将瑞某大厦一楼共958.5平方米出租给徐某亮使用，按每平方米每月人民币25元计算，月租金人民币23965元，租赁期限自2007年7月1日至2008年6月30日。自2007年10月1日开始起算租金。2007年9月17日，熊某华作为国药公司瑞某分店的负责人，与徐某亮签订了《房地产租赁合同》，约定徐某亮将承租的瑞某大厦一层南面8号铺（面积120平方米）转租给国药公司瑞某分店，每月租金人民币23980元，租赁期限自2007年7月1日至2008年6月30日。合同签订后，国药公司瑞某分店一直占有使用上述商铺至2010年1月，其中在2009年6月至2010年1月使用期间，按合同约定的租金标准，除支付了2009年7月的租金人民币22000元之外，2009年6月、8月、9-12月及2010年1月的租金合计人民币169840元未支付出租人徐某亮。2010年2月8日，云浮市云城区河口雄盛石材厂与国药公司瑞某分店签订了《深圳市房屋租赁合同》，该厂已将瑞某大厦一层南面8号铺（建筑面积120平方米）出租给国药公司瑞某分店使用，月租金人民币23800元。

涉案房屋同期同地段的租赁指导租金标准为（元／平方米／月）：2007年、2008年330元，2009年250元。

深圳市罗湖区人民法院一审认为：广州市中级人民法院以(1998)穗中法经执字第565-1号执行裁定书认定，2009年6月3日，云浮市云城区河口雄盛石材厂与信达公司签订了《债权转让合同》，该办事处将其拥有的瑞某大厦裙楼一层、二层的房产权利转让给了云浮市云城区河口雄盛石材厂，并刊登了《债权转让公告》，因此，从2009年6月3日起，云浮市云城区河口雄盛石材厂即拥有了瑞某大厦裙楼一层、二层的房产权利。由于曾某洪是云浮市云城区河口雄盛石材厂的负责人，该石材厂是个体工商户，该厂的所有权利义务均由曾某洪个人享有和承担，因此，曾某洪是瑞某大厦裙楼一层、二层的房产权利人，其有权收取涉案房产的房屋使用费。在曾某洪取得涉案房产权利后，徐某亮仍将承租的物业转租给国药公司瑞某分店使用，侵犯了曾某洪的权益，应参照租赁合同所约定的租金标准即每月每平方米人民币23980元向曾某洪支付2009年6月至2010年1月的租金共计人民币191840元。鉴于国药公司瑞某分店是上述物业的实际使用人，在2009年6月至2010年1月期间仅向徐某亮支付了部分租金人民币22000元，其余的租金人民币169840元应由国药公司瑞某分店支付给曾某洪。因国药公司瑞某分店是国药公司的分支机构，国药公司应对其分支机构的上述债务承担补充清偿责任。熊某华是国药公司瑞某分店的负责人，其租赁行为是代表该分店，由此产生的权利义务应由国药公司瑞某分店承担，曾某洪要求熊某华承担责任没有法律依据。在曾某洪取得涉案房屋房产权利后，徐某亮收取了国药公司瑞某分店支付的租金人民币22000元，徐某亮应将该租金作为使用费支付给曾某洪。徐某峰只是代徐某亮收取租金，其并不是签订租赁合同的一方当事人，根据合同相对性原则，因履行《租赁合同》所产生的权利义务应由徐某亮承担。曾某洪要求徐某峰承担支付房屋使用费的诉讼请求没有事实和法律依据。因为曾某洪并未举证证明在瑞某公司签订租赁合同后其取得了利益，曾某洪要求瑞某公司承担责任亦于法无据。曾某洪于2009年6月3日取得了涉案房产权利，其主张支付取得房产权利之前的房屋使用费无法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条的规定，深圳市罗湖区人民法院于2010年9月27日作出（2010）深罗法民三初字第355号民事判决：一、国药公司瑞某分店应于本判决生效之日起十日内支付曾某洪房屋使用费人民币169840元。二、国药公司应对国药公司瑞某分店的上述债务承担补充清偿责任。三、徐某亮应于本判决生效之日起十日内支付曾某洪房屋使用费人民币22000元。四、驳回曾某洪的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币14725元，由曾某洪负担人民币9725元，国药公司瑞某分店负担人民币5000元；诉讼保全费人民币2020元，由曾某洪负担；公告费人民币450元，由国药公司瑞某分店和徐某亮负担。

曾某洪不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉称：1、一审判决遗漏案件事实，本案应认定曾某洪享有自2007年8月13日起至2010年1月31日收取房屋使用费的权利。曾某洪在取得主债权的同时，亦依法取得主债权项下的瑞某大厦一、二层以物抵债从权益，享有在取得抵债资产之前追索第三人责任的权利。曾某洪可主张国药公司、国药公司瑞某分店、瑞某公司、徐某亮支付从2007年9月17日至2010年1月31日期间的房屋占有使用费。2、一审法院参照徐某亮与熊某华签订的租赁合同所约定月租金23980元，判决支付房屋使用费，属认定事实错误，适用法律不当，应参照政府指导租金作出判决。瑞某公司自2000年6月16日瑞某大厦以物抵债登记备案之时，即已丧失产权人资格，其与徐某亮签订的租赁合同应属无效。徐某亮转租给熊某华所签订的租赁合同亦属无效。一审法院参照无效租赁合同所约定的租金，没有法律依据。无效租赁合同所约定的租金23980元明显低于同期市场租金。一审法院参照无效并且明显低于市场租金的约定租金作出判决，有违公平原则。3、一审判决忽视了瑞某公司的侵权责任。涉案房屋自2000年6月16日即由深圳房产部门依据广州市中级人民法院（1998）穗中法经执字第565号裁定，以物抵债给交通银行广州分行并作登记备案，对外产生公示效力，瑞某公司完全知晓其无权出租，却将涉案房屋出租给徐某亮，其主观过错明显；徐某亮承租、转租公示为他人的房屋，亦有明显过错；国药公司瑞某分店非法占有、使用他人房屋，亦存在过错。三被告均应承担侵权责任。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判国药公司、国药公司瑞某分店、瑞某公司、徐某亮共同支付曾某洪房屋使用费1102800元；2、本案一、二审诉讼费用由国药公司、国药公司瑞某分店、瑞某公司、徐某亮承担。

徐某亮上诉并针对曾某洪的上诉答辩称：1、一审法院对重要的事实认定不清，没有认定徐某亮向瑞某公司支付了2007年10月至2009年12月的租金的事实。徐某亮与瑞某公司于2007年8月17日签订两份《房屋租赁合同》，两份租赁合同均已在房屋租赁管理部门备案登记，是合法有效的。徐某亮自2007年10月开始向瑞某公可支付租金直至2009年12月，租金每月43950元，其中一楼23965元，二楼19985元，瑞某公司收取了徐某亮的租金并开具了收据。瑞某大厦一直登记在瑞某公司名下，因此作为承租人的徐某亮在不知道物权已变更的情况下，按照《房屋租赁合同》的约定履行支付房租的义务，徐某亮有权对抗曾某洪要求的房屋使用费，不应再承担向曾某洪支付房屋使用费的责任。2、一审法院认定曾某洪于2009年6月3日取得瑞某大厦一、二层房产的所有权，没有法律依据。2009年6月3日曾某洪与信达公司签订《债权转让合同》，曾某洪仅是取得了相应的债权，并不是物权。涉案房产是在1999年广州市中级人民法院就裁定抵债给交通银行广州分行，2004年信达公司受让了债权，两者都没有办理转移登记，而交通银行广州分行和信达公司10年之间怠于行使自己的权利，没有办理物权转移登记，曾某洪应该承担后果。而且至今为止曾某洪也没有办理转移登记，因此曾某洪并未取得涉案房产的物权，因此无权要求收取房屋使用费。3、曾某洪要求按照政府指导租金的价格收取房屋使用费没有法律和事实依据。租赁合同的租金是双方约定的，政府颁布的指导价只是参考，不具有强制性，而本案中曾某洪在2010年之后与巫伟金签订的合同约定的租金也是和指导价不相符的，说明曾某洪对于政府指导价也并不是认可的。上诉请求：撤销一审判决，驳回曾某洪的全部诉讼请求。

国药公司瑞某分店亦提起上诉并针对曾某洪的上诉答辩称：国药公司瑞某分店与徐某亮签订的租赁合同已由房屋租赁管理所登记备案，所以国药公司瑞分店不存在任何过错。国药公司瑞某分店已经交了全部房租，所以不应再承担任何其他责任。请求二审法院对一审判决第一项及第二项判决予以撤销，依法改判。

徐某峰表示与徐某亮的答辩意见一致。

曾某洪针对徐某亮的上诉答辩称：1、徐某亮与瑞某公司所签订的租赁合同自始无效，不因租赁管理部门的备案登记而改变其无效的属性。2、徐某亮的过错是明显的，其与瑞某公司所签订的瑞某大厦一楼、二楼的租赁合同所约定的租金是极低的，不能证明徐某亮主观上是善意的。3、关于曾某洪对瑞某大厦房产的权利问题。曾某洪自1999年11月9日享有和继受瑞某大厦一、二楼房产权利。

国药公司瑞某分店和徐某峰对徐某亮的上诉不作答辩。

国药公司、瑞某公司、熊某华未作答辩。

深圳市中级人民法院二审经审理查明：徐某亮与瑞某公司先后签订两份租赁合同，第一份租赁合同约定承租瑞某大厦一楼958.5平方米（含本案涉及的120平方米），月租金23965元，自2007年10月1日起算租金；第二份合同约定承租瑞某大厦二楼799.4平方米，月租金19985元，自2007年10月1日起算租金。徐某亮履行合同时常常将两份合同的租金一并交纳给瑞某公司。根据徐某亮向法院提供的收款收据，其在2007年7月5日至2009年5月30日期间共向瑞某公司交纳租赁押金43950元、租金777150元。徐某亮还向法院提交了编号为2006301号的收款收据一份，用以证明其于2009年11月30日一次性向瑞某公司交纳了2009年4月至11月期间的租金31万元，但该张收据原件收款金额处模糊不清，有涂改痕迹。而其一审时又提交过一份编号同为2006301的收款收据复印件，其金额仅为1万元，除收款金额以外，该收据复印件与上述收据原件其余部分基本一致。故编号为2006301的收款收据为篡改证据，不予采信。

国药公司瑞某分店向法院提交了其负责人熊某华向徐某亮交纳租金的收款收据6张，证明其已交纳了2007年10月10日至2007年11月9日、2008年6月1日至2010年1月30日期间的租金。国药公司瑞某分店称2007年11月10日至2008年5月31日期间的租金其也已向徐某亮交纳，但收据丢失。二审法庭调查时徐某亮确认国药公司瑞某分店依约交纳了至2010年1月30日止的全部租金。

1998年6月12日，广州市中级人民法院作出（1998)穗中法经初字第151号民事判决书，判令广东南海国际船舶服务公司（以下简称南海公司）清偿交通银行广州分行借款本金及利息，逾期交通银行广州分行有权依法定方式处理瑞某公司抵押的瑞某大厦一、二层裙楼优先受偿。2004年6月7日，交通银行广州分行和信达资产广州办签订债权转让协议，约定交通银行广州分行将其对债务人南海公司的债权转让给信达资产广州办，自债权转移之曰起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时转移。2009年6月3日，信达资产广州办与雄盛石材厂签订债权转让合同，约定信达资产广州办将其对南海公司的债权转让给雄盛石材厂，并约定转让标的债权包括主债权、从权利及由此转化的其他相关权益：包括信达资产广州办及其前手因管理、处置需要可能已与债务人及其担保人达成包括但不限于重组协议、和解协议、抵债协议，或接受法院抵债裁定，而这些协议并未履行完毕或抵债物未完成过户，因此雄盛石材厂受让的债权已从原始的贷款合同、担保合同项下的债权全部或部分地转化为前述协议项下或法院生效裁定所对应的权利。2009年9月4日，信达资产广州办与雄盛石材厂签订补充协议书，约定信达资产广州办将瑞某公司的瑞某大厦一层、二层以物抵债权益一并转让给雄盛石材厂，同时约定雄盛石材厂取得抵债资产之前，抵债资产物业如有发生收益、非信达资产广州办或交通银行广州分行同意出租的租赁行为，所引起的权利义务均由雄盛石材厂享有或承担。

案外人深圳市瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）曾以交通银行广州分行、信达资产广州办和瑞某公司为被告提起诉讼，要求三被告支付瑞某大厦裙楼一、二层的物业服务费。深圳市中级人民法院就该案作出的(2006)深中法民五终字第2711号生效民事判决认为：“根据广州市中级人民法院作出的(1998)穗中法经执字第565号民事裁定，瑞某公司所有的位于瑞某大厦裙楼一、二层的所有权已经于1999年1月以以物抵债的形式转移给交行广州分行。交行广州分行与信达资产广州办于2004年6月7日签订《债权转让协议》，交行广州分行将其享有的债权及与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时转移，该债权转移包括了担保物权的转移，同时也包括将涉案物业瑞某大厦产权及相关权利转移给了信达公司。涉案物业产权虽然以债的形式发生了两次转移，但是始终没有成功办理产权过户登记，产权人仍为瑞某公司。虽然产权没有办理过户登记，但是在不同期间，交行广州分行或信达资产广州办可以依据法院裁定或者债权转让协议请求办理过户登记或是对涉案物业进行占有、使用和收益。至于交行广州分行或信达资产广州办，是否积极行使权利，对涉案物业进行了实际的占有、使用和收益，并不影响对其作为接受物业管理一方的认定，也不构成其免交物业管理费的理由。因此，2004年6月以后的物业管理费及本体维修基金应由物业承受人信达资产广州办承担。

深圳市中级人民法院二审另确认了一审判决查明的其他事实。

深圳市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：l、曾某洪的权利内容。2、瑞某公司是否侵犯曾某洪的权利？应承担何种责任？3、徐某亮、国药公司瑞某分店和国药公司是否构成侵权？应承担何种责任？

关于第一个问题，深圳市中级人民法院(2006)深中法民五终字2711号生效民事判决认定，信达资产广州办自2004年6月开始就涉案瑞某大厦裙楼一、二层承担支付物业服务费等费用的义务，也有权自该时起对房产行使占有、使用和收益的权利。2009年时信达资产广州办和曾某洪开办的雄盛石材厂签订债权转让合同及其补充协议，明确约定信达资产广州办将瑞某公司的瑞某大厦一层、二层以物抵债权益一并转让给雄盛石材厂，同时约定雄盛石材厂取得抵债资产之前，抵债资产物业如有发生收益、非信达资产广州办同意出租的租赁行为所引起的权利义务包含追究第三人责任均由雄盛石材厂享有或承担。该权利转让系双方真实意思表示，合法有效，且最迟也已在诉讼中通过送达方式通知瑞某公司等债务人。故曾某洪是否取得涉案房产的物权，不影响其在本案中对2004年6月以后侵犯其对涉案房产使用权和收益权的行为主张权利。

关于第二个问题。瑞某公司在房屋已抵债归他人所有的情况下，未经权利人同意于2007年6月将已抵债的涉案瑞某大厦一楼120平方米出租给徐某亮使用并收取租金，构成侵权，曾某洪有权要求瑞某公司赔偿损失，支付房屋使用费。但因无证据证明涉案房产在2004年至2009年期间的权利人信达资产广州办曾要求瑞某公司交付抵债房产而被拒绝，故在权利人未积极行使占有、使用涉案房产的权利的情况下，瑞某公司将房产出租给他人事实上有利于防止或减少房屋空置损失的发生，因此由瑞某公司参照2007年7月1日至2010年1月30日期间其对外出租的租金标准（2007年10月1日起计租，之前为免租期）向曾某洪支付房屋使用费较为公平合理。曾某洪请求瑞某公司参照同地段同类房产政府指导租金标准向其支付房屋使用费，不予支持。经计算，瑞某公司共应就涉案120平方米商铺向曾某洪支付使用费84009元。

关于第三个问题。首先，涉案房产原系瑞某公司所有，抵债后不论是交通银行广州分行还是东方资产广州办均未接收该房产，而仍由瑞某公司实际控制，房屋权属也未过户到交通银行广州支行或东方资产广州办名下。其次，瑞某公司与徐某亮签订的租赁合同在租赁行政管理部门成功备案登记，瑞某公司也将瑞某大厦一楼120平方米房产实际交付给徐某亮使用。因此，徐某亮有理由相信瑞某公司拥有出租权利。在此情况下，曾某洪主张徐某亮在订立合同前仍负有到房地产行政主管部门查询房产查封状况的义务，既不合理，也无法律依据。而政府颁布的租金标准为指导价，市场上的实际租金标准往往与指导价存在较大出入，故徐某亮承租租金标准虽低于市场指导租金，但仍不足以认定徐某亮非善意承租人。因此，徐某亮系善意承租人，其合同权利应受保护。同理，国药公司瑞某分店向徐某亮承租涉案房产，也是善意的。徐某亮和国药公司瑞某分店承租涉案房产，并无侵犯东方资产广州办或曾某洪房产权利的故意或过失，曾某洪无权要求其承担侵权责任。虽然如此，因曾某洪是真正的权利人，徐某亮及国药公司瑞某分店使用涉案房产获利，如其就涉案一楼120平方米商铺尚欠租金，则该租金迳付曾某洪较为公平合理，亦可避免当事人的诉累。根据二审查明的事实，徐某亮向瑞某公司承租瑞某大厦一楼958.5平方米，月租金23965元；二楼799.4平方米，月租金19985元，均自2007年10月1日起算租金。计至2010年1月30日，徐某亮共应向瑞某公司支付租金1230600元。徐某亮履行合同时常常将两份合同的租金一并交纳给瑞某公司，实际共向瑞某公司交纳租赁押金43950元、租金777150元，押金折抵租金后，还欠租金409500元。按比例计算，徐某亮就涉案120平方米商铺欠租27955元，其应将该数迳付曾某洪。瑞某公司应对该款项承担连带支付责任，若徐某亮实际支付，则应从瑞某公司应付的房屋使用费中相应扣除。

国药公司瑞某分店已提供收据证明其交纳租金至2010年1月30日止，2007年11月10日至2008年5月31日期间租金收据虽未能提交,但徐某亮自认其已收到全部租金,同时考虑到国药公司瑞某分店在前后租金均依约支付的情况下,唯欠2007年11月10日至2008年5月31日期间租金的可能性较低,根据高度概然性规则,采信国药公司瑞某分店丢失收据的说法,认定其不存在拖欠徐某亮租金的情形,其与国药公司无须向曾某洪支付租金。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，深圳市中级人民法院于2011年6月23日作出(2011)深中法民五终字第645号民事判决：一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2010)深罗法民三初字第355号民事判决第一项、第二项、第四项；二、瑞某公司于本判决生效之曰起十日内向曾某洪支付房屋使用费56014元；三、变更深圳市罗湖区人民法院(2010)深罗法民三初字第355号民事判决第三项为：徐某亮应于本判决生效之日起十日内向曾某洪支付租金27955元，瑞某公司对徐某亮的该债务承担连带清偿责任；四、驳回曾某洪的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计29450元，由曾某洪负担26966元，由瑞某公司负担2420元，由徐某亮负担64元。保全费2020元由曾某洪负担；公告费450元，由徐某亮负担12元，由瑞某公司负担438元。

广东省人民检察院抗诉认为：终审判决虽认定瑞某公司构成侵权，但认定赔偿给曾某洪的损失只以瑞某公司所获利益为限，系适用法律错误。本案争议焦点是侵害他人财产造成的损失应当如何计算的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条明确规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”该法条规定的是一种客观计算的方法，计算原则是能够以市场价格计算损失的，以市场价格为标准；如果因缺乏交易市场等其他原因而致市场价格无法确定的，可以用法律、法规规定的其他计算方法。由此可见，我国关于财产侵权的立法所确立的是“损失多少赔偿多少”的填平原则，赔偿的标准是被侵权人的实际损失而非侵权人的得利。本案中，瑞某公司在2007年8月17日至2010年1月间将属于曾某洪的财产瑞某大厦一楼958.5平方米的房产出租获益，构成对曾某洪财产权的侵害，则曾某洪财产损失的计算标准应当依据上述法律规定，以侵权期间涉案房产对外出租的市场租金价格来计算。根据一审法院查明的事实，瑞某公司与徐某亮于2007年6月13日签订的《房地产租赁合同》中约定将涉案房产出租给徐某亮的价格是每平方米25元，与政府公布的涉案房产同期同地段的租赁指导价是330元相较，低了12.2倍；而徐某亮在3个月后的2007年9月17日将该房产中的南面8号铺转租给国药某药公司瑞某分店的价格是每平方米199元。由此可以认定，终审法院以远低于市场价格的标准计算被侵权人的损失，违反了侵权责任法确定的填平原则，对被侵权人曾某洪明显不公。曾某洪主张以涉案房屋同期同地段的指导价作为计算租金损失的标准，既有法律依据，也有事实依据。瑞某公司擅自将他人财产出租谋利，妨碍他人行使权利，理应依据法律规定的标准赔偿他人损失。

再审过程中，申诉人曾某洪表示同意抗诉意见，请求再审改判瑞某公司、徐某亮赔偿曾某洪一楼租金的经济损失170600元。

被申诉人瑞某公司未作答辩。

被申诉人徐某亮、徐某峰表示不同意抗诉意见，并答辩称：1、深圳市政府公布的指导价不是市场价，因实际租赁价格与租赁位置、面积、时间、方位不同而有很大不同，故指导价与实际租赁价格存在较大差异。2、国药公司瑞某分店与徐某亮协商的租赁价格就是当时该房产的市场价。因为双方的租赁合同在行政部分登记备案，备案部门会对租赁合同的租赁价格是否合理进行监督，若不合理是不予登记备案的。瑞某大厦一、二楼空置了10年时间，只有在瑞某公司、徐某亮管理后才产生收益。该房产因位置偏僻、较为陈旧，徐某亮通过自身努力才使租赁物得以转租。而且徐某亮是在一、二楼一并租赁的情况下才得以以较为低廉的租金租赁。抗诉意见并未涉及徐某峰应承担赔偿责任。

被申诉人国药公司答辩称：抗诉意见并未涉及国药公司应承担赔偿责任。

再审过程中，双方当事人对原一、二审判决查明的事实未提出异议，故可对原审查明的事实予以确认。

本院再审认为：根据检察机关的抗诉意见，本案争议焦点是如何认定因瑞某公司侵权而造成曾某洪经济损失的赔偿标准。

对此，申诉人曾某洪主张依照政府公布的指导价为标准认定，被申诉人徐某亮则主张依照瑞某公司向其出租案涉房产的租金认定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产或折价赔偿；受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》确立了侵权损害赔偿的“填平原则”，即补偿性原则。本案中，自2004年6月至2009年9月期间，案涉标的物的权利人是信达公司，曾某洪没有提交证据证明信达公司在上述期间曾要求瑞某公司交付抵债房产而被拒绝。在权利人未积极行使占有、使用、经营管理涉案房产的权利的情况下，瑞某公司将房产出租给他人，并未因此使权利人遭受经济损失，相反因防止物业空置而产生了经济收益。信达公司对案涉标的物不予接收、不予经营管理，案涉标的物不可能产生较之瑞某公司出租更大的经济收益。二审判决以瑞某公司出租案涉房产的租金作为计算标准，符合《中华人民共和国民法通则》所规定的补偿性原则。

曾某洪申诉认为政府指导租金标准就是出租标的物的市场价格，根据《中华人民共和国侵权行为法》第十九条的规定，应以同地段同类房产政府指导租金标准认定因瑞某公司侵权而造成曾某洪经济损失。该申诉理由依据不足：首先，政府公布的同地段房屋租赁指导价并不等同于具体租赁物的市场价格。一般情况下，不同租赁标的物因其位置、租赁面积、租赁期间、新旧程度、物业管理等存在较大差异，其租赁市场价格也会产生较大差异。故指导价只是参考价格，不能直接把指导价认定为租赁物的市场价格。其次，根据雄盛石材厂于2010年2月8日与国药公司瑞某分店所签订的租赁合同，曾某洪向国药公司瑞某分店出租案涉标的物即一楼120平方米商铺，其月租金为23800元，平均每平方米的月租金约为198.3元，该租金与2009年二楼每平方米250元的政府指导价相比，同样存在较大差距。曾某洪本身也无法以指导价出租案涉标的物。最后，瑞某公司的侵权行为发生时间为2007年8月17日至2010年1月30日。《中华人民共和国侵权责任法》于2010年7月1日起施行。根据法不溯及既往的法律适用原则，本案不适用《中华人民共和国侵权责任法》的规定。且该法第十九条规定财产损失按市场价格或其他方法计算，所体现的仍然是补偿性原则。无论以何种方式计算，均不应获得比实际损失更大的赔偿。本案无证据显示瑞某公司利用涉案房屋获得了除向徐某亮出租所获得租金之外的其他收益。故曾某洪认为应以政府指导租金作为瑞某公司的赔偿标准，缺乏事实依据和法律依据。

综上所述，二审判决参照瑞某公司对外出租案涉标的物的租金为标准判决其向曾某洪支付房屋使用费，并无不当。曾某洪再审请求瑞某公司参照同地段同类房产政府指导租金标准向其支付房屋使用费，欠缺合理依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

维持深圳市中级人民法院(2011)深中法民五终字第645号民事判决。

本判决为终审判决。