（作者深圳郭俊伟律师 手机13418879590）

租赁对人们来说并不陌生，例如租赁房屋、租赁商铺、租赁汽车等，从某种方面来说，租赁涉及人们生活的方方面面。为此了解一下有关租赁合同的一些法律知识，对非法律人士来说是有益和必要的。

租赁合同，按照我国合同法的规定，指的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。注意租赁是需要支付租金的，与普通的借用不同，一般的借用属于无偿。例如朋友之间借用汽车，一般无需支付租金。

对于租赁合同有以下几点提醒大家注意：

第一、租赁合同里约定的租赁期限不得超过二十年。

如果约定的租赁期限超过二十年的，超过部分无效。即使是租赁期间届满，当事人续订租赁合同的，重新续订的租赁合同约定的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。

例如甲将商铺出租给乙使用，双方签订的合同约定的租赁期为25年，则按照我国合同法的规定，超过二十年的部分无效，即意味着甲在出租20年后，剩余的5年则不能依据有效的租赁合同向乙主张租金。

第二、如果租赁合同约定的租赁期限是六个月以上的，则应当采用书面形式来签订合同。

按照我国合同法的规定，上述情形当事人未采用书面形式的，租赁期限视为不定期租赁。

例如，甲公司将宾利车出租给乙使用，约定租赁期为一年，但双方没有签订书面的合同，在这种情况下，法律视为双方的租赁期为不定期租赁。

不定期租赁，意味着出租人可以随时解除租赁法律关系，要回出租物，同理承租人也可以随时解除租赁法律关系，返还租赁物。

第三、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照我国合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

同时要注意的是，如果租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限则法律将视为不定期。

第四、如果承租人是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的话，即使致使租赁物受到损耗的，承租人也不用承担损害赔偿责任。

例如甲在深圳布吉承租了乙的房子居住，租期为两年，只要甲是按照双方的约定或者房子的通用性质使用居住房子，即使租赁期满，房子有老化等，甲也不用就房子的正常损耗承担赔偿责任。

第五、出租人要保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，同时除非有特别约定，出租人需要对租赁期限的租赁物承担维修责任。

第六、承租人对租赁物要进行改善或增设他物时，需要取得出租人的同意，否则出租人有权要求恢复原状或索赔。

第七、承租人要将租赁物转租给第三人的，要取得出租人的同意，否则出租人可以要求解除租赁法律关系。

第八、租赁期间，租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。

例如，甲将自己拥有产权的位于深圳福田中心区的某写字楼的第19楼出租给乙律师事务所使用，在租赁期间，甲将该19楼出卖给丙，并将19楼的产权转移登记于丙名下，在此情况下，乙仍然可以租赁使用该19楼而不受影响。

要特别说明的是，如果出租人出卖的是房屋，按照合同法的规定，出租人要在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

例如甲在出租期间，决定将租赁给乙使用的房屋出卖给丙，在此情况下，甲应该在合理期限内通知乙，乙如果想购买的话，在同等条件下有权优先于丙购买房屋。

第九、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

例如甲租赁了乙的房屋，在租赁期间因发生交通事故不幸身亡，如果甲的妻子、小孩，父母等在甲生前一起与甲共同居住的话，甲的妻子、小孩，父母等可以按照甲与乙之间的房屋租赁关系，继续租赁该房屋。

附：《中华人民共和国合同法》第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。