再审申请人（一审被告、二审上诉人）：袁某。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃某平。  

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭某梅。

一审第三人：广州某丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区东川路77号106号。

再审申请人袁某因与被申请人覃某平、郭某梅、一审第三人广州某丰咨询顾问有限公司（以下简称某丰公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1530号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年3月19日作出（2013）粤高法民一申字第941号民事裁定，提审本案。

当事人一审的意见

覃某平向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认郭某梅与袁某于2009年3月10日就广州市天河区车陂路439号204房签订的《房屋买卖合同》无效；2、袁某、郭某梅承担诉讼费用。主要事实和理由是：郭某梅未经覃某平同意，将登记在郭某梅名下的夫妻婚后取得的房屋出售给袁某，属于无权处分。

郭某梅答辩称：因房产登记在郭某梅名下，郭某梅与袁某签订合同时，中介公司称无需通知覃某平。郭某梅与袁某签订合同后收取20000元定金。其后，袁某不配合将剩余购房款支付给郭某梅，郭某梅不愿意将房产出售给袁某，故将房屋出售给郭瑞亮。

袁某答辩称：涉案合同经法院确认合法有效，必须继续履行。覃某平知道郭某梅与袁某签订涉案合同，且其起诉超过诉讼时效。

某丰公司答辩称：涉案合同签订时有经纪陈亮波在场，但其已经离职。郭某梅与袁某签订合同是查看了房产证和房屋现场，不清楚覃某平是否也一起去看楼。

一审法院查明的事实及判决理由和结果

一审法院经审理查明：覃某平与郭某梅于2001年1月3日在湖南省益阳市郝山区民政局登记结婚。郭某梅于2006年10月13日领取位于广州市天河区车陂路439号204房产（以下简称“涉案房屋”）的粤房地证字第C4665335号权属证书，房产证的房地产共（用）有情况为空白，房产登记时间为2006年8月11日。另据2012年7月23日广州市档案馆查册单显示，涉案房屋现权属登记人为郭瑞亮，占有部分为全部，交易日期为2009年12月28日，登记时间为2010年1月5日。郭瑞亮系通过与郭某梅于2009年12月28日交易取得涉案房产，袁某于2010年4月6日在一审法院起诉郭某梅、郭瑞亮，要求确认两人签订的《房屋买卖合同》无效【（2010）天法民四初字第873号】，案件在审理期间，依袁某的申请，一审法院于2010年4月8日查封涉案房产。

2009年3月8日，覃某平向郭某梅支付了购房定金20000元。2009年3月10日，袁某（买方）与郭某梅（卖方）及某丰公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：物业建筑面积为81.4179平方米，成交价为588000元，买卖双方同意按揭付款及抵押付款方式完成该项交易，在交易过程中，如因银行或房管局原因导致交易延迟时间相应顺延；买方于签订本合同时支付20000元作为购房定金，卖方收取定金后应即时协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等，首期楼价款（含定金）238000元应在签订房管局的《广州市房地产买卖合同》及取得房地产交易中心收缴证件收据后即时支付，银行出具同意贷款书后三日内签订房管局的《广州市房地产买卖合同》；余下尾款350000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号，银行实际贷款额与原申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据后时以现金付清；购房定金20000元须在签订本合同时付清，卖方收款三天内须向抵押银行申请赎契手续，买卖双方约定在卖方完成赎契、涂销抵押登记及归档等手续三天内签订房管局《广州市房地产买卖合同》并支付首期楼款，买卖双方约定向银行赎契楼款由卖方支付；交易税费缴付方式为由买方支付该交易税费及杂费；物业移交时间为卖方收齐楼款当天；如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按揭或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；买方已亲自视察并清晰知道该业现状、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易；卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方双倍退还定金，卖方逾期交付该物业的，从逾期之日起应按日向买方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期七日，买方有权按本合同约定向卖方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时卖方需要退还买方支付的全部款项并赔偿买方相应损失；买方交付定金后不能按合同约定买入该物业，视为放弃对该物业的购买权，卖方有权没收买方支付的定金或楼款与中介均分；买卖双方于广州市房地产交易所签订的《广州市房地产买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，与本确认书具有同等效力，如有不一致时，以本合同为准；买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受本合同条款的约束等内容。

上述合同签订后，袁某向广州市盈联投资顾问有限公司支付了按揭费6210元。

2009年4月4日，袁某（买方）与郭某梅（卖方）又签订了一份《补充协议》，约定：“1、买方因卖方蓝印转红户口问题同意双方房产过户手续在2009年9月1日前开始办理，卖方应在2009年4月15日前办理所有所需手续；2、卖方承诺于2009年6月1日将房屋交给买方使用，作为补偿，卖方同意支付买方2009年6、7月份补偿金1000元，合计2000元；3、卖方留下固定在墙上的空调三台、抽油烟机、煤气炉、洗衣机一台，沙发一套，玻璃茶几，床一张，衣柜两个，组合衣柜一套”。

袁某（借款人，抵押人）与深圳发展银行股份有限公司广州东山支行（贷款人，抵押权人）签订了一份《房地产买卖抵押贷款合同》（具体日期不详），约定由袁某以案涉房屋为抵押，向该行贷款350000元用于支付购房款，袁某不可撤销地授权该行将此笔贷款全数以抵押人购楼款名义，划入收款人覃某平指定的帐户。

2009年6月9日，深圳发展银行股份有限公司广州东山支行向广州市房地产登记所出具了一份《证明》，称现有借款人郭某梅申请办理房地产交易过户手续，更名后的业主姓名为袁某，我行同意办理上述借款人房产抵押涂销手续，抵押房地产地址为天河区车陂路439号204房（即案涉房屋），特此证明。

袁某、郭某梅因上述买卖合同成诉（袁某起诉郭某梅要求郭某梅立即履行合同，协助袁某办理过户手续并向袁某支付违约金及补偿金），一审法院进行审理【（2009）天法民四初字第2170号案（以下简称“2170案”）】,案件经一审判决，郭某梅不服判决上诉，目前案件正在二审中。该案现因本案的诉讼，现中止审理。

关于交易细节，一审法院询问当事人，分别为：

一、袁某表示：“我方是通过某丰地产公司介绍下签署合同，签订合同时，郭某梅出示身份证及房产证，当时看房时，覃某平亦在场”、“签订买卖合同前，郭某梅确实有告知我其婚姻状况”、“双方签订合同时，覃某平与郭某梅都在现场，我方当时征求中介方的意见，中介方表示房产证有何人名字就由何人在买卖合同上签名，所以买卖合同只有郭某梅的签名”；“在2009年3月10日看房时我方询问过郭某梅，郭某梅告诉我方其丈夫的姓氏，并告知我方其丈夫的工作”、“当时我询问过中介，中介告诉我房产证只有郭某梅一个人，过户是没有问题的，郭某梅也从没有告知我方房产是属于夫妻共同财产，且房产证显示郭某梅拥有房屋100%的所有权”。

二、郭某梅则表示：“袁某在看房时，覃某平根本不在场”、“我告知袁某，我已结婚，房屋是夫妻共同财产，但当时中介方说房产证是我一个人名字，是我一个人名字就没有问题”、“覃某平并不在场，且中介说只要房产证有我一人名字，买卖合同上只有我签名就可以”；“我出卖讼争房屋时有告诉袁某我已结婚，也有告知袁某房屋是结婚后购买的，但房产证只有我一个人的名字”。

三、覃某平表示：“我不在现场，直至2170号案诉讼，我方才知道，并在该案提出异议”。

四、某丰公司表示：“购房时袁某已看过讼争房屋房产证，但出卖时郭某梅没有向我方表示其丈夫不同意出售讼争房产，但由于原来的经办人已经离职了，当时的具体情况现在无法核实”。

关于按揭情况，袁某表示覃某平曾在平安银行股份有限公司广州东山支行（原深圳发展银行股份有限公司广州东山支行）申请贷款，称覃某平于2009年6月与其一起前往银行协同办理按揭并经银行同意，及后签订《房地产买卖抵押贷款合同》，故银行于2009年6月9日出具《证明》；覃某平则表示期间未与袁某一起前往办理按揭手续；郭某梅与郭瑞亮的交易经其同意，故自行办理提前还贷手续；郭某梅则表示其曾去过银行，但没有与覃某平一起前往。

就覃某平是否参与袁某的按揭手续，一审法院向该行调查，该行回复一审法院：一、2009年4月24日，郭某梅作为贷款抵押物业主，协助袁某向我行申请按揭贷款，拟以“带抵押过户”的形式购买位于广州市天河区车陂路439号204房的房产；覃某平没有出面协助办理申请；二、2009年12月份，覃某平前往我行办理申请提前结清贷款手续，贷款于2009年12月22日结清。

现覃某平主张袁某、郭某梅于2009年3月10日《房屋买卖合同》未经其同意及追认主张合同无效引起本诉。

一审法院认为：覃某平、郭某梅为夫妻关系，夫妻存续期间购买的涉案房产为夫妻共同共有财产，涉案房屋由郭某梅于2006年10月13日领取房产证（共有人登记处显示为空白），房产登记信息虽显示为郭某梅占有全部份额，但此房产应属于覃某平、郭某梅共同共有。

郭某梅处分涉案房产，应征得共有人即覃某平的同意或追认，否则对覃某平不发生法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，房屋买卖作为重大的夫妻共有财产交易行为，应征得夫妻双方的共同意见，一方单方对外签订合同处分房产，已超出夫妻之间互为代理的范畴，从调查情况可见，袁某在与郭某梅交易时已知悉存在共有人即覃某平情形，并非“善意”，袁某的抗辩覃某平知情并对交易无异议缺乏事实依据，一审法院不予采纳。对于袁某抗辩主张覃某平在其交易过程中陪同查看房屋、签约在场等，均未提供证据证实，由其承担举证不能的法律后果。袁某、郭某梅在合同签订后，按交易流程通过按揭公司办理按揭贷款，袁某抗辩覃某平存在以协助办理按揭的事实追认买卖合同，但从庭审的询问及银行调查情况反映，覃某平并未参与其中的按揭手续，该抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。

综上所述，袁某、郭某梅的缔约行为事前或事后未经覃某平同意或追认已损害覃某平的合法权益，覃某平的诉讼请求具有法律依据，应予支持，故一审法院予以确认袁某、郭某梅于2009年3月10日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效，自始没有法律约束力。本案非为普通债权债务纠纷，袁某的诉讼时效抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年4月15日作出如下判决：郭某梅、袁某于2009年3月10日就广州市天河区车陂路439号204房产签订的《房屋买卖合同》无效。

当事人二审的意见

袁某上诉称：（一）一审法院适用法律错误；（二）一审法院判定袁某非善意第三人是错误的；（三）一审法院采纳有夫妻关系的覃某平与郭某梅的说法是错误的。袁某二审庭询中补充意见为：1、在一审第一次开庭时，法官要求双方提供证据证明当时双方实际交易的情况，以确认覃某平在现场。袁某在法庭要求的期限内向法庭申请证人出庭作证，当时的证人是某丰公司的签约代表，但是一审法院在第二次开庭时表示袁某提交申请证人出庭已超期限，不予采纳。2、在（2012）穗中法民五终字第2142号判决书中已经确认郭某梅申请证人张莺出庭作证，证明当时双方的交易情况。而证人就是当时办理银行贷款的银行工作人员，袁某认为一审诉讼中银行所出具的证明不可信。袁某上诉请求二审法院撤销一审判决，依法维护其合法权益。

覃某平答辩称：不同意袁某的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。（一）涉案房屋属于夫妻共同财产，郭某梅无权单方面出售涉案房屋，一审法院适用法律正确。（二）袁某并非善意第三人，袁某交易时已经知道涉案房屋属于夫妻共同财产，但其并没有要求覃某平与郭某梅一起在合同上签名。（三）郭某梅将房屋转让给案外人，不影响本案对合同无效的认定。（四）在一审时，袁某申请证人作证已经超出法定举证期限，所以一审法院不同意袁某的该申请是合乎程序的。（五）对于平安银行出具的证明问题，袁某认为证人张莺于另案中的证言可证实办理按揭情况的主张并无事实、法律依据。银行出具的证明是符合法律规定形式，应当采信。

郭某梅答辩称：没有答辩意见。

某丰公司答辩称：同意袁某的意见。合同是双方当时的真实意思表示。某丰公司已经核实产权，郭某梅是产权人，具有出售涉案房屋的权利，所以该合同是合法有效的，应当受法律保护。在促成合同的过程中，某丰公司已尽居间人的义务。(2012)穗中法民五终字第2142号案中，郭某梅已申请证人张莺出庭作证，证人张莺证明“郭某梅是因为今天到庭的覃某平先生是我之前办理贷款的客户，覃当时要卖房子，郭某梅当时约袁某的委托人到银行了解二手楼交易资金托管手续，郭某梅认为在双方约定交楼时间前仅收取对方两万元人民币就交房，对其无保障，要求对方将首期款存入银行的监管账户，对方不同意，并且当场争执起来。”

二审法院查明的事实及判决理由和结果

二审法院确认一审法院查明的事实。

二审期间，各方当事人均无向二审法院提交新证据。

二审法院认为：覃某平与郭某梅为夫妻关系，因涉案房屋于夫妻关系存续期间购买，并由覃某平办理银行按揭手续还款，故涉案房屋虽由郭某梅于2006年10月13日领取房产证，且房产登记信息处显示虽为郭某梅占有全部份额，但应认定涉案房屋为覃某平与郭某梅共同共有。

郭某梅与袁某所签订的《房屋买卖合同》中约定部分房款为转按揭付款。如上所述，涉案房屋原由覃某平办理银行按揭手续还款，故郭某梅称其出售涉案房屋给袁某时已告知袁某其已结婚及房屋于夫妻关系存续期间购买的事实，二审法院予以采信，否则，袁某不可能在后续履行合同过程中办理转按揭手续，据此，一审法院认定袁某在与郭某梅交易时已知悉涉案房屋存在共有人即覃某平情形，并非“善意”并无不妥。本案现就覃某平有否参与签订合同及补充协议的事实，袁某陈述称买卖双方签订主合同时覃某平不在场，但签订补充协议时，其与覃某平、郭某梅与某丰公司均在场。而对袁某所陈述的上述事实，郭某梅称只有其自己、袁某及中介公司签订了交易合同及补充协议。覃某平则否认其参与签订合同及补充协议。就覃某平是否同意出售涉案房屋问题，某丰公司一审中称其司原经办人已经离职，当时的具体情况现在无法核实，故该司二审中所作确认袁某陈述表示与一审所作陈述出现反复。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”袁某除口头陈述的上述签订合同事实外，并无其他证据予以证明，且现覃某平及郭某梅均予否认，而某丰公司陈述并不足以印证袁某陈述事实的情况下，应由袁某承担举证不能的责任。同理，另就袁某主张覃某平在其交易过程中陪同察看房屋的事实，袁某亦无提交证据予以证明，故亦应由袁某承担举证不能的责任。一审法院认为袁某抗辩覃某平知情并对交易无异议缺乏事实依据，不予采纳并无不当。

2013年2月17日，平安银行股份有限公司广州东山支行出具《关于覃某平诉郭某梅、袁某一案的情况的回复函》证明了覃某平没有出面进行协助袁某办理转按揭申请。本案袁某所提交办理银行按揭申请的证据中均无覃某平签署姓名，故并不足以证明袁某所述的覃某平协助其办理了转按揭申请的事实。至于袁某提出一审法院未接受其在一审诉讼中提出的证人出庭作证申请问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中，当事人申请证人出庭作证应于举证期限届满十日前提出申请的规定，袁某并未于一审举证期限届满十日前申请证人出庭作证，而系于一审诉讼中才提交该申请，故一审法院不予接受并无不妥。证人张莺于(2012)穗中法民五终字第2142号案中的证言中，并没有证明覃某平与袁某一同办理银行按揭的事实，且平安银行股份有限公司广州东山支行事实上亦未出具《同意贷款通知书》给袁某，为此，对袁某认为上述案件中证人张莺证言已证明当时双方的交易情况，银行出具给一审法院函件不可信及袁某所提交的证据均可证实覃某平协助其办理银行按揭手续，覃某平的行为追认了郭某梅与其签订的买卖合同等主张，二审法院均不予采纳。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。”故郭某梅将涉案房屋出售给袁某，应征得共有人即覃某平的同意或追认，否则对覃某平不发生法律效力。本案郭某梅将涉案房屋出售给袁某并未得到涉案房屋共有人覃某平同意或追认，已损害了覃某平的利益，故覃某平起诉请求确认郭某梅与袁某之间所签订的《房屋买卖合同》无效，依法有据，一审法院予以支持并无不当，二审法院予以维持。

综上所述，二审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年6月18日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

当事人再审的意见

袁某不服二审判决，向本院申请再审，请求：1、撤销一、二审判决；2、驳回覃某平的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由覃某平、郭某梅承担。主要事实和理由是：（一）本案有新的证据，足以推翻二审判决。1、袁某现提供中介公司的签约代表陈远盼及房屋交易在场人刘声的证人证言，足以证明覃某平对郭某梅与袁某之间的房屋交易知情且无异议。2、袁某在一审期间已经申请证人出庭作证，一、二审法院未予准许。该证人证言属于新证据。（二）二审判决袁某非善意第三人错误。1、袁某知道郭某梅已婚不足以推定其知道覃某平为房屋共有人。2、袁某与郭某梅无恶意串通并以低价转让或无偿赠与房屋的行为。3、涉案房屋登记在郭某梅名下，袁某有理由相信郭某梅享有房屋全部所有权。4、涉案房屋贷款人为覃某平，贷款银行向广州市房地产登记所出具《证明》，明确表示同意转按揭，理应是在覃某平签名同意的情况下才能发生。5、覃某平称与郭某梅夫妻感情破裂，但覃某平又在另案中代理郭某梅参与诉讼，并与郭某梅恶意串通，将涉案房屋出售给郭瑞亮，明显矛盾。（三）二审判决适用法律错误。婚姻法仅调整夫妻内部财产关系，因不动产交易产生纠纷应适用不动产登记的法律规定。袁某是善意第三人，基于对不动产登记的信赖而与郭某梅交易，即便依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定也应受到保护。（四）本案已过诉讼时效。据此，袁某提出再审申请。

覃某平答辩称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以驳回袁某的再审申请。理由如下：（一）袁某未在法律规定的期限内申请证人出庭，该证人证言不属于新证据。（二）袁某签订房屋买卖合同时知道涉案房产是夫妻共有，其单方与郭某梅签订涉案合同，并非善意。（三）郭某梅属于无权处分夫妻共同财产，涉案合同应属无效。（四）本案未过诉讼时效。

郭某梅答辩称：不同意袁某申请再审的意见，同意退还定金12000元给袁某。

某丰公司没有答辩。

本院查明的事实

本院经审理查明，二审查明的基本事实除“2009年3月8日，覃某平向郭某梅支付了购房定金20000元”外基本属实，本院予以确认。

本院另查明：2009年3月8日，袁某向郭某梅支付了购房定金20000元

再审时，袁某申请证人陈远盼、刘声出庭作证，并提交一份对陈远盼的调查笔录，陈远盼、刘声均称交易过程中覃某平有在场并对郭某梅出售房屋给袁某无异议。

覃某平、郭某梅不确认上述调查笔录及证人证言的真实性。

本院判决理由和结果

本院认为，根据覃某平的诉请，覃某平是基于涉案房屋共同共有人的身份，要求确认郭某梅与袁某签订的涉案《房屋买卖合同》无效，本案应定性为物权保护纠纷。一、二审法院确定本案为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。根据双方当事人申请再审和答辩意见，本案的争议焦点是：（一）证人陈远盼、刘声的证言能否作为新证据使用；（二）覃某平是否同意郭某梅将涉案房屋出售给袁某；（三）郭某梅与袁某签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。

（一）关于证人陈远盼、刘声的证言能否作为新证据使用的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定，对于当事人逾期提交的证据，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。本案中，证人陈远盼、刘声的证言涉及到本案关键事实的认定，且属于袁某对其主张的覃某平知悉袁某与郭某梅签订合同事宜的补强证据，一审法院未经审查直接不准许证人出庭作证，确有不当。据此，本院准许陈远盼、刘声出庭作证并将其证言作为新证据使用。

（二）关于覃某平是否同意郭某梅将涉案房屋出售给袁某的问题。本案中，涉案房屋在郭某梅与袁某签订《房屋买卖合同》之前是为覃某平的借款做抵押担保。袁某与深圳发展银行股份有限公司广州东山支行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》中也约定由袁某以涉案房屋抵押并将抵押贷款划入覃某平指定的账户。覃某平与郭某梅是夫妻关系，郭某梅要取得涉案房款首先需还清覃某平的借款，覃某平称其完全不知郭某梅出售涉案房屋，不合常理。结合证人刘声与陈远盼的证人证言，本院认为，覃某平应当知晓和同意郭某梅以个人名义出售涉案房屋给袁某。

（三）关于郭某梅与袁某签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。涉案房屋虽然登记在郭某梅的名下，但是属于郭某梅与覃某平夫妻关系存续期间取得，现无反证证明该涉案房屋属郭某梅个人所有，因而，该房屋应属于双方的共同财产。对涉案房屋发生物权变动的处分行为应经覃某平和郭某梅同意。但是本案中，郭某梅与袁某签订涉案合同仅是对涉案房屋产生债权负担的法律效果，尚未发生物权的转移或消灭。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此，出卖人因无权处分标的物签订买卖合同并不导致合同无效。因此，即便是覃某平不知晓郭某梅以自己的名义与袁某就涉案房产签订买卖合同发生，也不影响涉案《房屋买卖合同》的有效性。

至于袁某在签订合同时已经知晓涉案房屋属于郭某梅夫妻共同财产，但未要求覃某平在《房屋买卖合同》上签名，是否存在恶意的问题。本案中，袁某支付对价购买涉案房屋的意思表示是真实的，并无证据显示是郭某梅与袁某恶意串通损害覃某平对涉案房屋享有的物权，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的情形，不导致合同无效。袁某未要求覃某平签名确认售房的意思表示，不能认定为恶意。

此外，本案是物权保护纠纷，覃某平是基于对涉案房产共同共有人的身份提起对所有权的保护。本案不适用诉讼时效制度。故对袁某主张覃某平提起本案诉讼已超过诉讼时效的抗辩，本院亦不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

 一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1816号民事判决和广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1530号民事判决；

二、驳回覃某平的诉讼请求。

本案一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由覃某平负担。

本判决为终审判决。