上诉人（原审被告）：广州某汇房产建设有限公司。

被上诉人（原审原告）：韩国全某投资有限公司II(KAMCO GLOBAL INVESTMENT II LIMITED)。

原审被告：广州成某投资管理有限公司。住所地：广东省广州市。

上诉人广州某汇房产建设有限公司（下称某汇公司）因与被上诉人韩国全某投资有限公司II（下称韩国全某公司）、原审被告广州成某投资管理有限公司(下称成某公司)抵押合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民四初字第44号民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。

韩国全某公司于2011年10月28日向原审法院起诉称：1998年12月22日，中国建设银行广州市第二支行(下称建行第二支行)与成某公司签订了98年商流字第35号《人民币资金借款合同》，约定建行第二支行向成某公司发放贷款人民币5495万元，期限为1998年12月28日至1999年12月28日止。合同签订后，建行第二支行履行了合同义务。同日，中国建设银行广州市越秀支行(下称建行越秀支行)与某汇公司签订了98年商流字第35号《抵押合同》，约定某汇公司以其名下房产(位于广州市广花路东侧黄石路北侧成某大厦1楼C，二楼A、B，3楼全层，面积合计为5146平方米)为成某公司因98年商流字第35号借款合同产生的债务作抵押担保。上述抵押行为已在广州市国土房管局进行了抵押备案登记。建行第二支行后改名为中国建设银行广州市长堤支行。2002年1月18日，中国建设银行广州市长堤支行向成某公司、某汇公司发出《债权转让通知》，告知所有债权转让给建行越秀支行，98商流字第35号借款合同项下的债权由成某公司、某汇公司向建行越秀支行履行合同义务。成某公司、某汇公司均在该通知的送达回执上签字盖章。2004年6月28日，建行越秀支行与中国信达资产管理公司广州办事处(下称信达公司)签订了建城建(2004)67号《债权转让协议》，将上述债权转让给信达公司。2004年11月29日，信达公司与中国东方资产管理公司广州办事处(下称东方公司)签订了城建第62号《债权转让协议》，将上述债权转让给东方公司。对上述债权，广州市中级人民法院于2008年8月27日作出(2008)穗中法审监民再字第83号判决（下称第83号判决），判决成某公司需向东方公司清偿本金人民币5495万元及利息，东方公司有权处分某汇公司所有的成某大厦首层C区、二层A、B区的产权，并从中依法优先受偿。2009年8月19日，东方公司与韩国全某公司签订了GZ－2009－1号资产转让协议，约定将包括上述债权在内的相关债权进行转让。韩国全某公司亦向广州市中级人民法院申请变更执行主体。2010年12月18日，该院作出(2003)穗中法执字第1254、1255号恢1号民事裁定，变更韩国全某公司为申请执行人。至此，韩国全某公司成为上述债权的债权人。故请求：1、判令韩国全某公司在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得范围内享有优先受偿权。2、判令成某公司、某汇公司承担本案的诉讼费用。

成某公司在原审时没有进行答辩。

某汇公司在原审时辩称：1、韩国全某公司不具备本案诉讼主体资格。2、本案债权债务在广州市中级人民法院(2002)穗中法民三初字第514号判决（下称第514号判决）已经审理过，如法庭再审理有违反“一事不再理”原则。3、韩国全某公司诉求不符合法律规定，且过了诉讼时效。

原审法院审理查明：1998年12月22日，建行第二支行作为乙方与成某公司作为甲方签订了合同编号为98年商流字第35号的《中国建设银行广州市分行人民币资金借款合同》，约定建行第二支行向成某公司发放贷款人民币5495万元，期限为1998年12月28日至1999年12月28日止。该合同另约定：甲、乙双方一致选择乙方所在地的人民法院为本合同的管辖法院。合同签订后，建行第二支行将上述借款转入成某公司指定账户。同日，建行越秀支行作为乙方与某汇公司作为甲方签订了合同编号为98年商流字第35号《中国建设银行广州市分行抵押合同》，约定某汇公司以其名下房产(位于广州市广花路东侧黄石路北侧成某大厦首层1929 ㎡、二层3826㎡)为确保98年商流字第35号《借款合同》的履行作抵押担保。该合同的第二十一条约定：“甲、乙双方一致选择乙方所在地的人民法院为本合同的管辖法院。”同年12月，建行第二支行在广州市国土房管局办理了抵押备案登记，登记的权利部位为：成某大厦1楼C；2楼A、B；3楼，权利面积为5146平方米。

2001年1月11日，建行第二支行向成某公司发出《中国建设银行广州市分行到、逾期贷款催收通知书》，要求成某公司归还98年商流字第35号《借款合同》的贷款，成某公司于200 1年2月2日在该《催收通知书》的《回执收回情况登记》上加盖公章。2002年7月12日，建行越秀支行向原审法院提起诉讼，请求判令成某公司归还借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息，并请求判令某汇公司就其提供抵押的房产成某大厦首层、二层优先清偿以上债务。2003年2月24日，原审法院作出第514号判决，判令成某公司归还建行越秀支行借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息，成某公司逾期不履行上述债务，建行越秀支行有权处分某汇公司所有的成某大厦首、二层房产，并从中优先受偿。2004年6月28日，建行越秀支行与信达公司签订了合同编号为建城建[2004]67号的《债权转让协议》，将上述债权转让给信达公司。2004年11月29日，信达公司与东方公司签订了合同编号为城建第62号的《债权转让协议》，将上述受让的债权转让给东方公司。

2006年7月13日，原审法院作出(2003)穗中法执字第1255号民事裁定，裁定变更东方公司为该案的申请执行人，原申请执行人由建行越秀支行的权利义务由东方公司继受。2008年8月27日，原审法院作出第83号再审判决，其中认定：98年商流字第35号《中国建设银行广州市分行抵押合同》在广州市国土房管局办理了房地产抵押备案登记[穗押备字(99)10033号]手续，备案登记抵押物的范围为“白云区广花路东侧黄石路北侧成某大厦1楼C，2楼A、B，三楼，面积5146平方米”。该判决的主要内容为：一、撤销原审法院第514号判决；二、成某公司归还东方公司本金人民币5495万元及利息；三、成某公司逾期不履行上述债务，东方公司有权处分某汇公司所有的成某大厦首层C区、二层A、B的产权，并从中依法优先受偿。

2009年8月19日，东方公司与韩国全某公司签订了资产包编号为GZ－2009－1号的《资产转让协议》，约定由东方公司将包括上述债权在内的相关债权转让给韩国全某公司。2010年12月18日，原审法院作出(2003)穗中法执字第1254、1255号恢1号民事裁定，查明：2006年5月13日、7月1 3日，经原审法院裁定将申请执行人由原中国建设银行广州市越秀支行变更为东方公司。2009年8月19日，东方公司和韩国全某公司签订涉及该案债权债务的资产包编号为GZ－2009－1号资产转让协议，约定将包括该案债权在内的相关债权转让给韩国全某公司。国家发展和改革委员会向中国东方资产管理公司发出了《对外转让不良债权备案确认书》。2010年3月12日，韩国全某公司和东方公司在《南方日报》刊登了《债务催收暨债权转让公告》。该裁定认为：涉案债权已经约定转让给韩国全某公司，且依照法律的规定刊登了相关公告，韩国全某公司的变更请求符合法律规定，故裁定变更韩国全某公司为该案的申请执行人。2012年2月9日，韩国全某公司向原审法院提出调查取证申请，以因更换代理人不慎遗失该裁定书原件为由，请求原审法院调取(2003)穗中法执字第1254、1255号恢1号民事裁定书，但在本案庭审中某汇公司表示其曾收到上述裁定书而不需要法院调取原件进行核对。

经审理，本院对原审法院查明的上述事实均予以确认。

原审法院认为：韩国全某公司是在香港特别行政区注册成立的企业，本案属涉港商事纠纷，应比照涉外商事案件处理。建行第二支行与某汇公司签订《抵押合同》，在不动产上设定担保物权，而韩国全某公司起诉主张在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得范围内享有优先受偿权，本案系属于不动产纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第(一)项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖”的规定，原审法院作为上述不动产成某大厦第三层的所在地人民法院，对本案有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”故本案应以中国内地法律作为解决争议的准据法。

建行第二支行与成某公司签订的《借款合同》以及建行第二支行与某汇公司签订的《抵押合同》均为当事人的真实意思表示，内容不违反我国内地法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。上述借款合同约定的借款期限到期后，成某公司未按借款合同的约定履行还款义务，某汇公司应当在抵押担保的担保物范围内对建行第二支行承担担保责任。之后，本案债权经过几次转让，2009年8月19日，韩国全某公司和东方公司签订涉及该案债权债务的资产包编号为GZ－2009－1号《资产转让协议》，约定将包括该案债权在内的相关债权转让给韩国全某公司，双方在国家发展和改革委员会进行了对外转让不良债权备案登记，并在《南方日报》刊登了《债务催收暨债权转让公告》。原审法院作出的(2003)穗中法执字第1254、1255号恢1号民事裁定书亦认定：涉案债权已经约定转让给韩国全某公司，且依照法律的规定刊登了相关公告，韩国全某公司的变更请求符合法律规定，故裁定变更韩国全某公司为该案的申请执行人。因此，韩国全某公司合法受让了上述债权，并有权以自己的名义行使相关债权。即韩国全某公司可以自己的名义提起诉讼，主张根据《抵押合同》的约定，在拍卖或者变卖抵押物的范围内享有优先受偿权。某汇公司主张韩国全某公司不具有本案诉讼的主体资格，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。

2002年7月1 2日，建行越秀支行向原审法院提起诉讼，请求判令成某公司归还借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息，并请求判令某汇公司就其提供抵押的房产成某大厦首层、二层优先清偿以上债务。2003年2月24日，原审法院作出第514号判决，判令成某公司归还建行越秀支行借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息，成某公司逾期不履行上述债务，建行越秀支行有权处分某汇公司所有的成某大厦首、二层房产，并从中优先受偿。而本案中，韩国全某公司向原审法院院提起诉讼，请求判令韩国全某公司在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得范围内享有优先受偿权。2008年8月27日，原审法院作出第83号判决，该判决的主要内容为：一、撤销本院第514号判决；二、成某公司归还东方公司本金人民币5495万元及利息；三、成某公司逾期不履行上述债务，东方公司有权处分某汇公司所有的成某大厦首层C区、二层A、B的产权，并从中依法优先受偿。可见，在上述两案中，建行越秀支行与本案韩国全某公司所主张优先受偿权的抵押物是不一致的，韩国全某公司在本案中所主张优先受偿权的抵押物在原审法院作出的第514号判决中并未审理，故某汇公司主张本案属于一事再审，也缺乏事实依据，原审法院亦不予采纳。至于某汇公司提出的韩国全某公司提起本案诉讼的请求已经超过诉讼时效期间问题，据上可知，2002年7月12日，建行越秀支行向原审法院提起诉讼，请求判令成某公司归还借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息。2008年8月27日，原审法院作出第83号判决，其中判令成某公司归还东方公司本金人民币5495万元及利息等。因本案的主债权已经法院作出生效的判决，并尚在执行阶段，故韩国全某公司作为抵押权人，在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，人民法院应予保护。某汇公司抗辩认为韩国全某公司的诉讼请求已过诉讼时效期间，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。根据房管部门登记备案的资料显示，某汇公司用于本案债权抵押担保的抵押物是成某大厦1楼C、2楼A、B、3楼的产权，而在之前的诉讼中，抵押权人尚未主张对抵押物范围中的3楼行使抵押权，故本案韩国全某公司有权就成某大厦第3楼行使抵押优先受偿权。韩国全某公司请求判令在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得价款范围内享有优先受偿权，理由成立，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第(一)项、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十七条的规定，原审法院判决：一、韩国全某公司在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得价款范围内享有优先受偿权；二、某汇公司承担担保责任后，有权向成某公司追偿。本案受理费81800元，由某汇公司负担。

某汇公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求:1、撤销原审判决，驳回韩国全某公司的全部诉讼请求；2、本案受理费由韩国全某公司承担。事实与理由如下：

（一）涉案的5495万元本息借款及抵押合同关系，早在2002年7月12日建行越秀支行已经向原审法院提起诉讼，当时建行越秀支行请求判令成某公司归还借款及利息、罚息，并请求判令某汇公司以抵押的成某大厦首层、二层优先清偿债务。原审法院在2003年2月24日就此案作出第514号判决。2008年8月27日又作出了第83号判决，对上述借款抵押合同关系纠纷再次进行了处理，并己发生法律效力。韩国全某公司提起诉讼的理由，是成某公司借款5495万元时某汇公司以房产作抵押担保，请求判令韩国全某公司在拍卖或变卖某汇公司所有的成某大厦第三层所得范围内享有优先受偿权，依据的正是上述已经法院处理的《借款合同》(98商流字第35号)及《抵押合同》(98商流字第35号)，处理的正是上述同一借款抵押合同关系。就此借款抵押合同关系，韩国全某公司非常清楚该案主债务是成某公司欠借款数千万元，在起诉书列举了此事实，并把成某公司列为被告，然而，原审法院不顾第514号判决及第83号判决已经作出处理，对同样的借款抵押合同纠纷又作判决处理，违反了“一事不再理”的原则。

（二）上述借款抵押合同纠纷在2008年8月第83号判决到现在已经五年，韩国全某公司对发生法律效力的判决并没有按民诉法规定向原审法院申请执行，原审法院至今亦无立执行案，韩国全某公司放弃申请执行权利，怎么能推论成某大厦首、二层抵押物就不能清偿借款? 其现在又诉请拍卖或变卖成某大厦三楼优先受偿借款毫无依据。

韩国全某公司对某汇公司的上诉请求答辩称：（一）原审法院依据事实和法律规定作出判决并不违反民事诉讼“一事不再理”的原则。在第514号和第83号判决中，债权人在2002年对涉案5495万元主债权起诉时选择对成某大厦一层、二层主张抵押权利而未对第三层主张权利，这是当事人行使权利的表现，但不表明债权人放弃了就第三层主张优先权的权利，更不代表涉案借款抵押合同纠纷已经处理完毕。民事诉讼的启动，必须有原告提出诉讼请求，法院才得受理，并在审理中受原告提出的诉讼请求范围的约束，不审理诉讼请求范围以外的问题。根据不告不理的原则，受案法院不会对债权人并未提起的诉讼主张进行审理，因此，第83号判决不可能涉及有关韩国全某公司是否享有成某大厦第三层抵押物的优先受偿权之内容。对于“一事不再理”评判和理解，应当结合当事人的具体诉讼请求以及行使处分权的具体情况进行综合分析。具体来说，韩国全某公司倾向于是否为同一当事人、同一法律关系、同一诉讼请求，且为同一既判力拘束的“四同”标准来理解，第514号判决和第83号判决之诉讼与本案一审诉讼在上述四个方面明显都不同，韩国全某公司在本案的诉请与之前的诉请并不能替代甚至涵盖，仅仅具有表面上的牵连关系，故原审法院的判决并不违反民事诉讼“一事不再理”的基本原则。

（二）韩国全某公司有权就成某大厦第三层的抵押权提起诉讼，且未超过诉讼时效。韩国全某公司在对成某大厦第三层享有抵押权的情况下，可就抵押权的行使分开起诉即有权就成某大厦第三层单独起诉。因为从法律规定方面来说，物权法和担保法并未明确禁止抵押权的分开行使，由于“法不禁止即自由”，韩国全某公司可以分开行使抵押，这是当事人可选择的权利。而从本案实际情况来说，实现抵押权就是为了实现主债权，在韩国全某公司发现拍卖、变卖成某大厦1楼C，2楼A、B仍无法实现全部主债权的情况下，补充起诉成某大厦第三层优先受偿权正是为了主债权的最终实现。鉴于这种分开起诉抵押权的行为未被法律所禁止，为实现主债权正常行使权利属可诉范围，韩国全某公司作为涉案主债权及相应抵押权的合法受让人，有权就成某大厦第三层的抵押权提起诉讼。随着第83号判决的生效，涉案主债权的诉讼时效从第83号判决生效时起重新计算到2010年8月26日止。韩国全某公司2010年3月12日在《南方日报》发布了《债务催收暨债权转让公告》受让涉案债权，新的诉讼时效从2010年3月12日起重新计算，时效期间为2010年3月12日起至2012年3月11日止。韩国全某公司在2011年1月提起本案诉讼，处于涉案主债权的诉讼时效期限内，属于在抵押权存续期间合法的行使权利行为，应受诉讼时效利益保护。

（三）第83号判决不存在韩国全某公司未申请执行的情况，也不存在执行法院从未就第83号判决执行立案的问题。第83号判决由原审法院以(2003)穗中法执字第1255号恢1号《执行裁定书》裁定执行：查封成某大厦1楼C，2楼A、B的房产。因此，就涉案的5495万元主债权来说，不存在某汇公司所述韩国全某公司未申请执行的问题，某汇公司所述原审法院未立案执行的说法更是与事实相悖。对于某汇公司在二审时提出的原审法院从未就第83号判决执行立案，因为没有与该判决相对应的执行案号，对此韩国全某公司认为，尽管涉案主债权5495万元的执行案号显示是(2003)穗中法执字第1255号，但该执行裁定执行的依据和内容是第83号判决确认的范围，这在1255号恢1号执行裁定中亦有明确表明。至于使用什么案号是法院操作的问题，与债权人的意愿无关。同时，对比第83号判决与第514号判决可以发现，二者判项内容基本相同，仅仅在抵押权面积上有略微缩减，而且第83号判决生效与第514号判决被撤销发生在同一时间点，因此执行法院根据第83号判决调整被撤销的第514号判决的执行内容，是就同一判项内容的执行，符合法律规定。

本院认为：本案是韩国全某公司向某汇公司请求行使抵押权所产生的诉讼，因当事人韩国全某公司的登记注册地在香港特别行政区，因此本案属于涉港抵押合同纠纷。双方当事人对原审法院行使本案管辖权和适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法均无异议，本院对此予以确认。

本案争议的焦点是：1、本案的审理是否受“一事不再理”原则限制；2、韩国全某公司对某汇公司所有的成某大厦三层行使抵押权应否予以支持。

（一）关于本案的审理是否受 “一事不再理”原则限制的问题。某汇公司上诉认为第83号判决已就涉案借款抵押合同关系进行确认，原审法院再基于相同法律事实受理韩国全某公司对成某大厦第三层享有担保权利，违反了“一事不再理”原则。就“一事不再理”原则中的“一事”，从法律上讲应当理解为同一当事人基于同一法律关系而为的同一诉讼请求。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第75条第（1）款规定：“一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实和提出的诉讼请求，明确表示承认的，”该意见第144条第一款同时规定“当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”。可见，我国《民事诉讼法》及其司法解释将案件事实与诉讼请求予以区分对待，同一法律关系并不必然产生同一诉讼请求，并且将诉讼请求作为判断是否构成重复诉讼的标准。第83号判决依据涉案《借款合同》、《抵押合同》，确认东方公司对成某大厦1楼C，2楼A、B的产权在成某公司逾期不履行还款义务时享有优先受偿的权利，虽然与本案基础事实相同，但两案的诉讼请求因诉讼标的物不同而不同，韩国全某公司在本案中主张的抵押物仅限于成某大厦第三层，并不包括另案已经处理的成某大厦1楼C，2楼A、B，故某汇公司主张原审判决违反“一事不再理”原则理由不成立，本案予以驳回。

（二）关于韩国全某公司对某汇公司所有的成某大厦三层行使抵押权应否予以支持问题。原审法院在2008年8月27日以第83号判决判令成某公司需向东方公司清偿本金人民币5495万元及利息，是对本案的债权在法律上最终得到确认，据此东方公司应从上述判决生效之日起在相关法律规定的期限内对上述债权所设定的抵押物行使抵押权。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第二款“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”的规定，东方公司应在2008年8月28日至2010年8月27日的期间内对成某大厦第三层行使抵押权。但是，东方公司的权利受让人韩国全某公司是在2011年10月28日才向原审法院主张成某大厦第三层的抵押权，显然已超出上述期限，因而不能得到人民法院的支持。由于本案涉诉成某大厦三层在《抵押合同》所涉的整个抵押物中具有可分性，就这使得本案以该抵押物为标的物的诉求能成为相对为独立的诉请，因而第83号案的判决对所涉成某大厦1楼C，2楼A、B抵押物的处理所形成的时效问题不影响本案，故原审法院以本案的主债权5495万元已经第83号判决并尚在执行阶段的理由认定韩国全某公司行使抵押权是在主债权的诉讼时效期间不符合法律规定，本院对此予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。某汇公司上诉部分有理，依法应予支持。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广州市中级人民法院（2011）穗中法民四初字第44号民事判决；

二、驳回韩国全某投资有限公司II的诉讼请求。

本案一审案件受理费人民币81800.00元，二审案件受理费人民币81800.00元，合共人民币163600.00元，由韩国全某投资有限公司II负担。上诉人广州某汇房产建设有限公司已交纳的二审案件受理费人民币81800.00元，由本院向其清退。

本判决为终审判决。