（作者郭俊伟律师，如需转载请注明出处）

2010年4月2日，赵某某与深圳市某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）签署了一份租期自2010年4月2日至2010年10月25日止的《房屋租赁合同》。

于2010年10月25日租期到期后，赵某某以物业公司不肯归还保证金为由向深圳市南山人民法院提起诉讼，要求物业公司返还保证金人民币3966.55元及利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2010年10月26日计至物业公司实际返还款项之日止)。

深圳南山法院受理后，经审理查明：

赵某某与物业公司签署的《房屋租赁合同》约定：

1、物业公司将位于深圳市南山区深南大道与南新路交汇处的某某园B栋1902号房产出租给赵某某使用，租期自2010年4月2日至2010年10月25日止。

2、租金为每月人民币3200元，赵某某应于每月2日前向物业公司交付租金。

3、物业公司应于2010年4月2日之前将涉案房产交给赵某某使用。

4、双方同意以保证金的形式保证合同的有效履行，物业公司交付房屋给赵某某时，赵某某应向物业公司交纳人民币5000元的保证金。

5、合同有效期届满，赵某某需继续租用涉案房产的，应于合同终止前1个月内向物业公司提出续租要求，物业公司代理人需将涉案房产继续出租的，在同等条件下，赵某某对涉案房产有优先承租权，双方应重新订立合同。

6、合同期满，双方按《物业使用状况表》进行物业、设施交接和结清水电费、管理费、本体维修费、电话费等费用后，物业公司应退还赵某某的保证金。

7、保证金退还时，赵某某必须携带身份证、保证金单据原件、租赁合同原件前去办理，否则物业公司代理人有权暂不退还赵某某保证金。

8、合同终止，赵某某应于终止日当天搬离涉案房产，并将钥匙、费用存折退还物业公司代理人。

9、赵某某逾期不搬离或不返还涉案房产时，物业公司代理人有权强制收回物业，等其他内容。

合同附页中约定，赵某某的第二联系人为赵某，赵某某可将合同约定的租金存入物业公司在深圳发展银行开立的活期储蓄账户，或通过深圳发展银行各网点以《现金缴款单》方式交纳。李某代表物业公司在合同上签字并加盖物业公司印章。

合同签订后，赵某某通过案外人肖某在深圳发展银行的账户(卡号：6225380051505933，账号：10010911543901)向物业公司支付租金。物业公司确认，上述账号与其托收租金的账号一致，其已经收到合同期内的全部租金，且赵某某支付的保证金仍在物业公司处。

深圳南山法院又查明，上述涉案房产属于王某某和张某某所有(双方各占50％)，建筑面积87.41平方米，房产用途为住宅。

2009年10月25日，物业公司与王某某签订《某某某存房业务合同》，约定：

1、王某某委托物业公司独家代理出租涉案房产，代理租赁期限为12个月，自2009年10月26日至2010年10月25日止。

2、物业公司对涉案房产进行评估并经王某某确认的租金为人民币3400元，若实际出租价格高于此评估租金，高出部分100％返还物业公司。

4、王某某开立深圳发展银行的账户(账号：xxx1，户名：王某某)用于收取房屋租金。

5、合同期满，王某某若收回房屋，在租户搬离物业及王某某验收房屋、办理合同终止手续后，物业公司将最后半个月租金及其他费用一并支付给王某某。

6、如王某某同意承租方不搬离物业，又无需物业公司继续管理，王某某同意将最后半个月房租付给物业公司作为客户提供费。

7、如需物业公司继续管理，在续约合同签订后5天内，物业公司支付预留的半个月房租给王某某。

8、合同自签订之日起生效。彭某作为物业公司的代表在合同上签字。

2010年10月25日，物业公司向赵某某出具《某某某合同终止结算表》，载明：涉案房产保证金为人民币5000元，合同终止时间为2010年10月25日，水、电、燃气已抄表，应交费用合计人民币1033.45元，待物业公司公司经理确认无误后，将剩余保证金人民币3966.55元在2010年10月26日打入租户账号，深发展账号：6225380051505933，户名：肖某，保证金到租户账上后自然终止合同。李某作为经办人在该结算表上签字。赵某某称，该结算表的原件被李某以办手续为名收走，此后赵某某没有与涉案房屋业主续签合同，也没有继续使用涉案房产。

物业公司认为，赵某某与物业公司尚未对结算事宜达成一致意见，结算表不能证明赵某某与物业公司已经交接清楚；同时，物业公司自认其没有书面的办事流程，一般要求承租人拿结算表到物业管理处查验相关数据，确认欠费数额，再由物业公司的管理人员落实承租人是否搬离涉案房产，是否交还钥匙、门禁卡、扣费存折，待全部情况落实，结算表签署完后再为承租人办理退费。

诉讼中，赵某某为了证明自己的诉讼主张，另向原审法院提交了一份涉案房产业主王某某于2010年10月25日向其出具的《收条》，用以证明2010年10月25日交接当天，王某某到场，因赵某某丢失门禁卡，王某某扣了赵某某人民币50元。物业公司表示，其没有参与双方的协商，对其真实性无法确认。

诉讼中，物业公司为了证明自己的抗辩主张，另向法院提交如下证据：

1、"深圳市SARA造型"于2010年10月31日出具的《收款收据》，上载：收到房子定金人民币200元，涉案房产单房租金人民币1400元，"11月5日起租"，出纳：赵某。其上还留了赵某某的电话。物业公司表示，该证据是从中介公司获取的，证明赵某某收取涉案房产单个房间出租的租金。赵某某称收据上的签名并非其本人签署，2010年10月25日后，赵某某已经搬离涉案房产，赵某也没有使用涉案房产。

2、"爱家新娘"的网页信息，用以证明赵某某及其朋友赵某一直在使用涉案房产，"爱家新娘"的地址即为涉案房产所在地，联系电话为赵某某和赵某所有。赵某某称，该证据仅为打印件，与本案无关。

3、业主王某某于2010年11月2日向物业公司出具的《确认书》，上载：其为涉案房产的业主，在其与物业公司存房合同于2010年10月24日到期后，与物业公司原租客赵某某、赵某继续签订合同；同意支付(物业公司)人民币500元作为客户提供费；物业已验收，费用由业主及原租客自行结清，以后与物业公司无关。赵某某表示，物业公司没有将《确认书》中的情况告知赵某某，其上的签字亦非业主王某某所签，与赵某某提交的收条、物业公司提交的《某某某存房业务合同》中业主王某某的签名存在明显差异，该证据与王某某无关。

深圳南山法院认为，赵某某、物业公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然物业公司并非《房屋租赁合同》中约定房产的所有权人，但其通过与第三人签订《某某某存房业务合同》已经取得了涉案房产对外租赁的权利。

合同签订后，赵某某已经依约履行了交纳房租的义务，其有权在合同到期后，要求物业公司退还租赁保证金。物业公司称，赵某某与业主王某某、张某某之间存在续租关系，王某某已经确认承担后续费用的结算责任。但物业公司的证据不足以证明赵某某与业主之间已经直接建立了租赁关系，同时其亦无证据证明赵某某同意物业公司将其债务转让给第三人承担，故本院对物业公司的上述抗辩主张不予采纳。

根据赵某某提交的《某某某合同终止结算表》复印件，赵某某、物业公司双方已经对赵某某所欠费用进行了结算，并确认租赁保证金扣抵欠费后的具体数额为人民币3966.55元。物业公司的代理人李某在该结算表上签字，其同时亦作为物业公司的代理人在《房屋租赁合同》上签字，赵某某有理由相信李某系代表物业公司与其进行结算。物业公司虽然认为，结算表不能证明赵某某、物业公司已经交接清楚，但其没有证据证明赵某某存在其他欠费或违约情况，故本院对该结算表予以采信。

因此，物业公司依约应当退还赵某某租赁保证金人民币3966.55元。由于物业公司没有按照结算表的承诺于2010年10月26日向赵某某返还租赁保证金，故还应承担从2010年10月27日起该保证金所产生的利息。

最终深圳南山法院做出（2011）深南法民三初字第5X号民事判决，判决物业公司于判决生效之日起十日内向赵某某返还租赁保证金人民币3966.55元及其利息(利息按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2010年10月27日起计至本判决确定的付款之日止)。

物业公司对此不服，上诉至深圳市中级人民法院，要求撤销南山法院的一审判决。其上诉理由为：

1、物业公司与赵某某之间的法律关系，是基于物业公司作为业主王某某、张某某的代理人与赵某某所签署的租赁合同所产生的，物业公司并非涉诉物业的业主，也并非适格的主体。

2、本案为租赁合同纠纷，主要权利义务在赵某某与王某某、张某某之间形成，赵某某应当向王某某、张某某主张权利，同时物业公司提交了充分的证据证明合同到期后赵某某并未搬离涉案物业，业主王某某也亲自签署了《确认书》，对于赵某某与业主继续履行合同的事实予以了确认并表示费用由业主与赵某某自行结清与物业公司无关，对于这样一份关键证据，如果存在争议，即使业主不出庭，亦可通过笔迹鉴定等方式来确认其真实性，一审法院既不对此作出认定，也未向物业公司释明是否申请鉴定，就直接认定物业公司证据不足而对其抗辩主张不予采纳，严重损害了物业公司的合法权益。

被上诉人赵某某辩称： 1、物业公司主张是业主王某某和张某某的代理人，被上诉人认为该理由不成立。理由是根据双方签订的《房屋租赁合同》，上面明确写明主体是被上诉人和物业公司。同时，也不符合民法通则关于代理的规定，物业公司主张是代理人的理由不成立。2、物业公司基于何种法律关系取得对外租赁权利，与本案合同纠纷无关，也不影响本案租赁关系的认定。3、物业公司提交的业主《确认书》，不具备真实性、合法性、关联性的特征，不可以认定为证据，也不可以作为本案判定的依据。

深圳中级法院认为，物业公司通过与涉案房屋的业主王某某签订《某某存房业务合同》而取得了涉案房产对外租赁的权利后，与赵某某签订了《房屋租赁合同》并收取保证金、租金，在合同期满后与赵某某签订《某某某合同终止结算表》，表明物业公司在与赵某某的《房屋租赁合同》中系以出租人的身份出现，其参加本案诉讼的主体适格。物业公司主张其主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。

关于物业公司主张的王某某签署的《确认书》对于赵某某与业主继续履行合同的事实予以确认并表示费用由业主与赵某某自行结清，与物业公司无关，由于物业公司的证据不足以证明赵某某与业主之间已经直接建立了租赁关系，同时其亦无证据证明赵某某同意物业公司将其债务转让给王某某承担，故物业公司该上诉主张的理由亦不成立，本院不予采纳。

因此深圳市中级法院于2011年12月14日做出(2011)深中法民五终字第17XX号判决，驳回物业公司的上诉，维持原判。

律师点评：

本案标的不大，不到4千元，但一审和二审法院均认真审理，运用抽象的法律概念（如债务转移、代理等），解决现实生活中问题，让人敬佩。

1、所谓“代理”指的是代理人以被代理人名义所为之法律行为。就本案而言，物业公司与赵某某签署《房屋租赁合同》时，是以自己名义盖章，并未显名是代理涉案业主出租。因此深圳中级法院对物业公司的主张不予支持，确实有相当的理由。

合同法第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

物业公司确实是受涉案房屋业主委托代理出租房屋，因此物业公司如果能证明在与赵某某签署合同时，赵某某知道物业公司与涉案房屋业主之间的代理关系的，确实可以主张签署的《房屋租赁合同》直接约束赵某某与业主王某某。

在本案物业公司的上诉理由似乎有依据合同法第四百零二条的意思，但未直接点明清楚，仅表示是业主的代理人，未免让人误会。同时可惜的是深圳中级法院对此在本案中未发表任何意见。

2、合同的债务转移给合同外的第三人来承担，一般需经合同的债权人同意，才能发生效力。而物业公司所提供的涉案业主王某某签署的《确认书》就内容表述而言确实无法证明赵某某同意物业公司将返还保证金的义务转移由业主来承担，毕竟其仅是业主王某某的个人陈述，并无赵某某的签字确认。因此一审和二审均以此为由，不支持物业公司主张赵某某应向涉案房屋业主要求返还保证金，确实是有依据。

3、赵某某提供的《某某某合同终止结算表》为复印件，一般不能单独作为认定案件事实的依据。一审和二审为何对此证据予以采信，并未明确说明理由。或许是因为在庭审质证时，物业公司仅不认可该结算表证明的内容，但对该证据的真实性却没有否认。

4、本案另一个重要的事实是，赵某某在租赁期满后是否已经将涉案房屋交还物业公司？笔者认为仅凭业主王某某于2010年10月25日其出具的《收条》似乎并不能认定赵某某在租赁期满后将涉案房屋返还物业公司。如果赵某某在租赁期满后，未将涉案房屋返还物业公司，则属赵某某违约，物业公司在此情况下不予退还保证金，就具有相当理由。但无论是一审法院或是二审法院均未对此问题发表意见。或许法院认为《某某某合同终止结算表》能够证明赵某某已经将涉案房屋交还物业公司。